La maggior parte delle persone, ai giorni d'oggi, ha bisogno di un aiuto finanziario per l'acquisto della propria abitazione. Tale aiuto finanziario prende il nome di Mutuo e può assumere diverse forme, a seconda delle esigenze del soggetto che vuole procedere ad un'acquisto prima casa, piuttosto che costruire una nuova abitazione, o ristrutturarla.

Partiamo dal principio; il Codice Civile con il suo articolo 1813, definisce il mutuo come un contratto con il quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o in generale una quantità di cose fungibili, e l'altra parte si impegna a riconsegnarle nella stessa specie e quantità. Una cosa fungibile è un oggetto che non può essere sostituita con un'altra, quindi unica. Qualora sia sopravvenuta un'impossibilità nel restituire tale cosa, verrà pattuito un premio in denaro di eguale valore.

Ma facciamo un passo indietro. Il mutuo può avere una doppia natura:

• Mutuo a titolo oneroso
• Mutuo a titolo gratuito

L'articolo 1814 consiglia un termine a favore del mututario, nel caso di mutuo gratuito, che acquisisce la possibilità di restituire l'oggetto anche prima della scadenza. Allo stesso tempo regola tale aspetto nei mutui a titolo oneroso, dove il termine viene pattuito a favore di entrambe le parti.

Un'altra differenza tra i due si legge nell'uso di due aggettivi diversi; il mutuo oneroso prevede un pagamento degl iinteressi maturati sulla quantità di denaro prestata e durante l'arco temporale pattuito. Nel secondo caso, quando si parla di mutuo gratuito, non esistono interessi. Gli interessi sono di norma previsti, ma le parti possono pattuire condizioni diverse. Qualora siano previsti, occorre stabilire a monte la loro percentuale di incidenza. La base per il calcolo è data dall'Euribor e dal tasso della BCE, considerando un margine di ricavo per la banca che solitamente va dallo 0,45% all'1%. Non sono dovuti interessi definiti usurari, ovvero quando superano il livello di T.A.E.G. aumentato della sua metà. La legge n.108 del 1996 regola ottimamente questo aspetto.

Ma che tipologia di contratto è il mutuo?

• Reale perchè si perfeziona con la consegna della cosa.
• Tralsativo perchè trasferisce la proprietà delle cose.
• Unilaterale ma con prestazioni corrispettive.
• A titolo oneroso o gratuito come abbiamo appena detto
• Straordinario

E i suoi elementi?

• Accordo
• Causa
• Oggetto
• Forma libera
• Consegna del bene

Senza questi elementi il contratto non è completo e di conseguenza non può essere definito mutuo. Solitamente, oltre a questi elementi, il mutuante può prevedere la nascita di un'ipoteca come accade quando si acquista un'immobile utilizzando tale strumento. Inoltre nascono e si affiancano, rapporti di conto corrente e rapporti di corrispondenza e assicurazione.

Oltre agli interessi il mutuatario sostiene ulteriori costi, tra cui:

• Le spese notarili per la stipula
• Il compenso della banca
• Le spese per la perizia di solito pari a 300 euro
• L'imposta sostitutiva vista nelle altre categorie, che muta a seconda di un'acquisto in prima o seconda casa
• Il costo dell'assicurazione
• Gli interessi di pre-ammortamento

Cosa succede se il mututario non paga gli interessi, o si rifiuta di restituire le cose oggetto del contratto al termine stabilito. Sono entrambe situazioni di inadempimento e tipicamente porterebbero ad una risoluzione del contratto, come prevede la norma standard, ma nel primo caso il mutuante può decidere se:

• Tenere in piedi il contratto e richiedere il pagamento forzato degli interessi;
• Agire in giudizio e richiedere la risoluzione del contratto;

Nel secondo caso, occorre dividere la natura del contratto in due:

• Se è prevista un restituzione rateale il mancato pagamento, anche di una sola rata, permette al mutuante di ottenere indietro la cosa, a patto che non sussista un'impossibilità sopravvenuta.
• Se è prevista una restituzione unica il mutuante può richiedere come sopra la restituzione, ma può procedere anche nella richiesta di un risarcimento del danno.

Prima di procedere, nel prossimo articolo, ad elencare le varie tipologie di contratti mutuatari che possono essere stipulati, spendiamo due parole sul preliminare di mutuo; Con questo contratto un parte si obbliga a prestare un futuro consenso circa la stipula di un contratto di mutuo nel prossimo futuro. Ovviamente è un contratto obbligatorio quindi può non essere rispettato qualora ci siano state modifiche contrattuali rilevanti.

Ah ovviamente la durata di questi contratti varia, ma solitamente si accendono, si estinguono e si ri-accendono quindi dura quasi come un matrimonio.