Nell'articolo precedente abbiamo analizzato l'iter teorico necessario per ottenere il più probabile valore di mercato. Nell'estimo esistono diverse tipologie di analisi, ciascuna delle quali a sua volta detiene diversi strumenti per ogni diverso scenario o mercato che si intende approcciare. Se ben ricordi per definire il più possibile tale valore, entrano in gioco le aggiunte, le detrazioni, i comodi e gli scomodi che permettono di aumentare o diminuire il valore del tuo bene.
In questo articolo ti illustrerò i passi per una perizia ad hoc, partendo prima di tutto dal conteggio dei metri quadri di natura commerciale che si intende vendere.
Il calcolo dei metri quadri commerciali è il punto di partenza più oggettivo possibile, dal quale iniziare la stima del tuo bene. Per facilità facciamo finta che vuoi vendere la tua abitazione, ma non conosci ancora quanto offri sul mercato. A colpo d'occhio puoi contare il numero dei vani che, in maniera grossolana, ti permette di individuare la tipologia di immobile ai fini di analizzare se esiste una domanda soddisfacente o meno per quella tipologia. Ad esempio, ad oggi il 4 vani con i doppi servizi è il taglio che va per la maggiore per le generazioni che acquistano casa, ma probabilmente è solo un trend spinto da innumerevoli fattori.
Il numero dei vani non è sufficiente per poter affermare di aver effettuato una stima ben definitiva quindi prendi una planimetria di progetto o catastale, armati di righello e calcolatrice e iniziamo a contare. La calcolatrice è superfluea se riesci a fare tutti i conti a mente. Ah, occhio al rapporto di scala che nel caso della planimetria catastale è solitamente 1:200 ciò significa che 1 cm corrisponde a 2 cm nella realtà, mentre nella planimetria di progetto solitamente il rapporto è fissato 1:100.
Ogni locale, principale, ornamentale, accessorio, di pertinenza etc ha una specifica incidenza espressa in termini percentuali. Ad esempio, i muri perimetriali vanno considerati al 100% se non adiacenti ad un'altra unità immobiliare o al 50% se invece sono adiacenti ad un'altro appartamento.
Qui di seguito troverai le singole incidenze inserite in una semplice tabella di Excel. Partiamo da quelle principali:
| Abitazione principale | 100% | - | |
| Mansarda | 75% | Altezza media 2,40 cm | |
| Mansarda non abitabile | 35% | ||
| Soppalco abitabile | 80% | ||
| Soppalco non abitabile | 15% | ||
| Verande rifiniture simili | 80% | Con finiture simili | |
| Verande rifiniture diverse | 60% | Senza finiture simili | |
| Taverne o seminterrati | 60% | Abitabili | |
Questo per quanto riguarda le superfici principali. Vediamo ora quelle ornamentali:
| Balconi e Lastrici solari | 25% | fino 25mq oltre al 10% | |
| Terrazzi e Logge | 35% | fino 25mq oltre al 10% | |
| Terrazzi a tasca | 40% | fino 25mq oltre al 10% | |
| Portici e Patii | 35% | fino 25mq oltre al 10% | |
| Corti e Cortili | 10% | fino 25mq oltre al 2% | |
| Giardini in app.to | 15% | fino 25mq oltre al 5% | |
| Giardini in villa | 10% | fino 25mq oltre al 2% | |
Concludendo con le superifici accessorie:
| Locali accessori non collegati | 20% | non collegati min. 1.50 mt | |
| Locali accessori collegati | 35% | collegati min. 2.40 mt | |
| Locali tecnici | 15% | min. mt 1,50 | |
| Box in collettivo | 45% | In autorimessa collettiva | |
| Box non collegato | 50% | Non collegato | |
| Box collegato | 60% | Collegato | |
| Posto auto coperto | 35% | In autorimessa collettiva | |
| Posti auto scoperti | 20% | In autorimessa collettiva | |
Una volta effettuati i calcoli percentuali e la sommatoria, otteniamo l'effettivo ammontare dei metri quadri che possiamo commercializzare. Il prossimo step è quello di individuare un prezzo medio di mercato dal quale distaccarsi a seconda di eventuali meriti o demeriti presentati dall'abitazione oggetto di stima. Nell'articolo precedente a questo avevo fatto riferimento ad un sito, che ti "linko" nuovamente, grazie al quale si analizza lo storico dle mercato immobiliare ai fini di analizzare prezzi, trend etc. Da questo sito è possibile individuare, anche se indicativamente, un prezzo medio di vendita e di affitto diviso in aree e tipologie di immobile.
Moltiplicando il numero dei metri quadri commerciali per il prezzo medio, otteniamo infine un primo valore monetario del bene ma che deve essere attualizzato e contestualizzato maggiormente. Ed ecco che entrano in gioco i comodi, gli scomodi etc che possiamo riepilogare sempre attraverso una semplice tabella di Excel.
La prima analisi riguarda lo stato dell'abitazione ovvero se essa è libera o se ospita un inquilino:
| Abitazioni libere | 100% |
| Abitazioni locate a canone libero | -20% |
| Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi | -5% |
Secondo fattore di cui tener conto è l'altezza del piano ove è situata l'unità immobiliare e soprattutto se la palazzina è fornita di ascensore o meno:
| Con Ascensore | Senza Ascensore | |
| Seminterrato | -25% | -25% |
| Terra o rialzato | -10% | -10% |
| Primo | -10% | -10% |
| Secondo | -3% | -15% |
| Terzo | 0% | -20% |
| Superiori | 5% | -30% |
| Ultimo Piano | 10% | -30% |
| Attico | 10% | -20% |
In terza battuta entra in gioco lo stato di conservazione dell'appartamento:
| Da ristrutturare | -10% |
| Buono stato | 0% |
| Ristrutturato | 5% |
| Finemente ristrutturato | 10% |
| Nuova costruzione | 10% |
Importante è anche la luminosità e l'esposizione di cui l'immobile gode:
| Molto Luminoso | -10% |
| Luminoso | 5% |
| Mediamente Luminoso | 0% |
| Poco Luminoso | -5% |
| Panoramica | 10% |
| Esterna | 5% |
| Mista | 0% |
| Interna | -5% |
| Completamente interna | -10% |
Anche lo stato dell'edificio gioca un ruolo fondamentale nella stima. Per correttezza bisognerebbe tenere in considerazione sia lo stato che l'età dell'edificio, ma per praticità è più conveniente valutare lo stato oggettivo dell'edficio visto che l'età è un po' fuorviante in alcuni casi.
| Ottimo | 10% |
| Normale | 0% |
| Scadente | -15% |
| Pessimo | -20% |
Ultimo ma non per importanza è lo stato dell'impianto dell'edificio:
| Autonomo | 5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con valvole | 2% |
| Assente | -5% |
Bene, a questo punto dovresti avere un'idea precisa di quanto vale il tuo bene ma ciò che ti consiglio è di cercare un riscontro attraverso i professionisti dell'immobiliare, perchè alla fine dei gochi le regole le dettano la domanda e l'offerta presenti all'interno di un dato mercato. In altre parole, una villa detiene più comodi che scomodi nella maggior parte dei casi, ma allo stesso tempo è un oggetto che gode di poca domanda specie nel periodo che stiamo vivendo, quindi se l'intenzione è vendere è probabile che dovrai accontenrarti di un prezzo minore rispetto a quello auspicato o calcolato secondo formule matematiche.
Ci vediamo la prossima con un nuovo processo di stima che ci permetterà di ottenere il valore di costruzione o di produzione.
