Negli articoli precedenti abbiamo affrontato la disciplina dell'estimo con particolare riferimento a quello civile, adatto a determinare il valore di un immobile urbano. Oggi ci dedichiamo invece alla disciplina di estimo rurale, utile ai fini di stimare sia un terreno che un'azienda agricola, prima di quello legale che affronteremo nel prossimo articolo.

Prima di procedere è bene che ti ricordi cosa si intende per azienda, o meglio come viene definita dal codice civile. La nozione di azienda è contenuta all'interno dell'articolo 2555 c.c. il quale afferma essere azienda, il complesso di beni organizzati dall'imprenditore per svolgere una determinata attività di impresa. Di conseguenza l'imprenditore è colui che, secondo l'articolo 2135 c.c. colui che assume l'organizzazione e il rischio derivante da una data impresa.

Nel nostro caso pratico, parlando di estimo rurale, è bene definire anche la nozione di imprenditore agricolo ovvero un soggetto che svolge attività come la coltivazione di un fondo, la selvitcoltura, l'allevamento di bestiame e ogni tipologia di attività connesse alle suddette.

Per fare tutto ciò c'è bisogno di un determinato capitale di azienda che può essere diviso in:

1. Capitale fondiario: in altri termini il bene primario, la terra, e le sue migliorie fondiarie. Diverso dal capitale fondiario è il beneficio fondiario, inteso come resa derivante dal primo;
2. Capitale Agrario: ovvero scorte;
3. Capitale di esercizio: in termini di attivo circolante, quindi il denaro necessario all'attività;
4. Lavoro: sia esso manuale che intellettuale. 

Per ogni operatore coinvolto, sussiste una resa:

1. Il proprietario fondiario apporta il capitale fondiario e agrario e ottiene il relativo beneficio fondiario.
2. Il capitalista apporta l'attivo circolante in termini di capitale di esercizio e ha diritto alla resa di un tasso di interesse.
3. l'imprenditore apporta il suo know how organizzativo e gestionale e ha diritto ad un tornaconto personale.
4. L'operario apporta il suo lavoro manuale in termini di mansioni e ottiene un salario in cambio.
5. L'intellettuale apporta il suo lavoro intellettuale in termini di mansioni e ottiene un compenso in cambio.

Un coltivatore diretto riunisce in un'unica persona fisica tutte queste figure, oltre ha godere di particolari benefici rispetto ad un imprenditore agricolo non diretto.

Finito il preambolo sulla definizione di azienda, possiamo passare all'estimo ruruale ed in particolare alla stima dei seguenti quesiti:

1. Stima dei piccoli appezzamenti;
2. Stima dei frutti pendenti;
3. Stima delle scorte;
4. Stima delle anticipazioni;
5. Stima dei residui di fertilità;
6. Stima delle piantagioni arboree;
7. Stima dei boschi;
8. Stima degi miglioramenti fondiari;
9. Riparto spese consortili;

Tale analisi, condotta mediante gli aspetti economici analizzati nell'estimo generale, può essere condotta considerando l'azienda in globale che nei singoli elementi di cui essa si compone. Possiamo considerare una stima a cancello chiuso che una stima a cancelli aperti, ovvero considerando rispettivamente ogni elemento, comprese scorte e macchinari, o limitarsi al capitale fondiario e tutto ciò che non può essere scorporato da esso. Procedimenti, sia essi indiretti che diretti, sono i medesimi analizzati negli articoli precedenti per l'estimo civile, cosi come eventuali comodi/scomodi o aggiunte/detrazioni.

Nella stima di piccoli appezzamenti, la prima domanda da farsi è sulla loro destinazione: agricola o extra agricola? Nel primo caso la stima può essere affrontata in termini di valore di mercato, qualora esistesse un mercato, o complementare basandosi su un mercato affine. Nel caso in cui la destinazione sia extra agricola, puoi affrontare la stima in termini di aree fabbricabili, considerando fattori estrinsichi che fattori intrinsechi. Te ne cito alcuni: paino regolatroe vigenete, volumi costruibili, topografia del terreno, posizione e facilità di accesso, sviluppo opere urbanizzazione, coefficiente di salubrità e di abitabilità etc.

Sulla base di questo puoi ricorrere al vecchio valore di mercato o se preferisci quello di trasformazione nel caso in qui, ad esempio, il piano regolatore è in procinto di essere modificato.

Per i frutti pendenti esistono due modalità di stima, una relativa ai costi sostenuti e la seconda relativa ai redditi futuri. Il primo caso si adatta meglio all'inizio del ciclo produttivo, sommando le spese sostenute eliminando eventuali prodotti intermedi. Secondo i redditi futuri, meglio se a fine ciclo proddutivo, la stima prende in considerazione la differenza tra il valore potenziale dei prodotti e le spese ancora da sostenere.

Le scorte possono fare riferimento al bestiame, ai macchinari, ai foraggi nonchè al magazzino. Per i foraggi può tornarti utile anche il valore di surrogazione cosi come il valore di mercato, che viene in aiuto per la stima delle altre scorte sempre tenendo conto dell'età, dello stato, vetustà etc dell'oggetto di stima.

Le anticipazioni colturali sussitono all'interno delle aziende dove le annate rischiano di sovrapporsi l'una all'altra, ovvero quando vengono sostenuti dei costi di lavorazione che interessano l'annata successiva. Tali spese devono essere imputate come detrazioni, in fase di valore di capitalizzazione del beneficio fondiario. Ovviamente se il processo produttivo è annuale, tutto ciò non accade.

I residui di fertilità devono essere inquadrati come lavorazioni del terreno che creano accumulo e come tali possono essere valorizzate in termini di surrogazione, paragonando prodotti convenzionali di pari effetto sul terreno. Esistono coefficienti e tariffe stimate ai fini di aiutare la stima.

Per le piantagioni e frutteti occorre suddividere le varie fasi di vita di ciascun elemento di stima, partendo dal suo impianto dove la produzione è nulla o negativa, passando per il suo incremento che conduce alla maturità e conseguente massima produzione ottenbile, fino a concludere con il suo decremento. 

Ogni piantagione o frutteto può essere mista, specializzata o promiscua. Per ogni elemento è utile stimare il valore del suolo nudo, il valore del frutteto, il valore del soprassuolo fruttiferro. 

Nel caso dei boschi ciò che ti interessa è ottenere il prezzo di macchiato, ma puoi anche spingerti fino alla stima del massimo tornaconto, del valore della terra nuda, del soprassuolo o infine del bosco complessivo. Per una corretta stima ti conviene dare uno sguardo alle differenze tra le varie essenze forestali, le caratteristiche delle specie arboree presenti, la loro età ed infine le modalità di gestione e governo del bosco in oggetto.

Esiste anche la possibilità, tramite la dendometria, la possibilità di stimare volumi e cubatura, degli alberi abbattuti, del legname minuto e infine della massa legnosa.

Può capitare di effettuare dei miglioramenti fondiari in termini di accrescimento della produzione o in termini di miglioramenti del fondo. E' necessario stimare questi aspetti in termini di valore di trasformazione tenendo conto della convenienza economica a procedere ed eventuali indennità a supporto.

Nel caso in cui questi miglioramenti giovino più fondi e di conseguenza più soggetti, è necessario suddividere le spese consortili in proporzione all'aumento del beneficio fondiario che ogni fondo consegue, in termini di valore di capitalizzazione.

Ci vediamo la prossima con l'estimo legale!