Visita dopo visita, appartamento dopo appartamento, arriverà un giorno in cui decidi quale immobile aggiudicarti!, magari quello che hai sempre sognato. In questa fase della compravendita può tornarti utile conoscere il contenuto essenziale di una proposta di acquisto, le sue sfumature e l'importanza che riveste nella trattativa di compravendita. Sono qui per questo!

E' bene non lasciare niente al caso, quindi prima di definire il contenuto è sempre consigliato un preventivo di massima che comprende, oltre al prezzo di acquisto che vuoi offrire, le spese accessorie tipo compenso notarile, eventuali mediatori, e soprattutto le tasse. Su quest'ultime dedicheremo un articolo esclusivo, analizzando i benefici della "prima casa", le tasse in caso di acquisto come "seconda casa" e i fattori di rivalutazione delle rendite catastali.

Altre informazioni importanti, prima di stipulare una proposta, sono le seguenti

1. Identificare lo status giuridico del venditore, ovvero se esso è persona fisica o persona giuridica
2. Conoscere la provenienza dell'immobile, ovvero come quest'ultimo è entrato a far parte del patrimonio del venditore
3. Se la proprietà è in capo ad un solo soggetto o a più soggetti
4. Se sussistono diritti di terzi sul bene in oggetto
5. Se l'immobile è libero o ancora occupato, stabilendo quindi se la consegna è contestuale al rogito notarile o se avviene successivamente.

Sono tutte info utili ai fini della trattativa di acquisto e dovrebbero essere rese note alla parte proponente già durante le visite, ma può capitare che suffgano. Se sei affiancato da un professionista immobiliare, sarà quest'ultimo ad elencarti tutte queste informazioni.Infatti, come vedremo meglio in seguito, il mediatore ha la responsabilità di metterti a conoscenza dei fatti a lui noti, ma anche quelli riconoscibili adottando la semplice buona diligenza.

Ma veniamo al protagonista in oggetto. La proposta di acquisto è un documento contente dichiarazioni di volontà unilaterle ricettizia, in altre parole è un documento che deve effettivamente pervenire all'una o all'altra parte. Solitamente viene fin da subito resa irrevocabile, ovvero vincola la parte proponente per un determinato periodo di tempo, solitamente una settimana, ma può essere anche revocabile e quindi estinguersi in un tempo ragionevole che permetta alla controparte di poterla esaminare.

Affinchè si possa parlare di proposta, occorre rispettare un determinato contenuto, come accennavo in precedenza, che rispecchi elementi di un futuro contratto. Nello specifico:

1. Le tue generalità;
2. Le generalità del proprietario o dei proprietari;
3. I dati catastali dell'immobile in oggetto, tra cui ovviamente puoi verificare anche la corretta destinazione d'uso;
4. Il prezzo di acquisto che vuoi offrire;
5. Gli adempimenti contrattuali: quando vuoi stipulare il preliminare? entro quanto quale data andrai dal notaio?;
6. Modalità di pagamento;
7. Generalità e provvigione del mediatore, se presente;
8. Termine della proposta;
9. Data consegno immobile;

Luogo, data, firma e a questo punto l'obiettivo è sperare che il venditore accetti le tue condizioni. L'accettazione del venditore deve essere conforme alla proposta che ha ricevuto, altrimenti rischia di diventare una controproposta, e può deve pervenire all'altra parte nelle modalità che più preferisce e patto che rispetti la forma scritta. Può capitare che il venditore cambi idea all'ultimo momento; in tal caso occorre che la sua dichiarazione di revoca arrivi al proponente prima della dichiarazione di accettazione. Parliamo veramente di casi sporadici. 

Se il venditore accetta, il contratto è concluso e si crea il vincolo tra le parti per la stipula di un futuro preliminare o rogito notarile. Occorre spendere due parole anche sulle clausole, sospensive o risolutive che possono essere eventualmente inserite all'interno d una proposta o in generale all'interno di qualsiasi contratto. La clausola sospensiva è quella che viene usata più spesso, visto che nel 90% dei casi chi acquista ha bisogno di stipulare un contratto di mutuo. La parte proponente, quindi, si tutela sospendendo per un periodo ti tempo, pari solitamente a 30 giorni lavorativi, gli effetti della proposta. Questa pausa permete all'istituto bancario prescelto, di confermare o meno la solidità del richiedente. Nel caso in cui il richiedente non presti le opportune garanzie, la banca può emettere una dichiarazione che libera il proponente dalla proposta senza responsabilità alcuna.

Come dicevo nel primo articolo, anticipa questa analisi in modo da non rischiare di sorpassare le scadenza pattuite nella proposta. Se i termini non vengono rispettati, il venditore torna libero e può vendere l'immobile ad un altro soggetto. Anche in questi casi, la figura di un mediatore può essere d'aiuto per manterne in piedi il documento anche se scaduto. Diciamo che è una forma di garanzia ulteriore per il venditore.

Nella prossima puntata affronteremo l'analisi del contratto preliminare di compravendita, come ultimo step prima di sederti davanti ad un notaio. Ti anticipo fin da ora, che nel caso in cui hai intenzione di stipulare un mutuo al 100% del prezzo di acquisto, il contratto preliminare non rientra nei tuoi programmi.

Prima di lasciarti, ci tengo a ricordarti di valutare bene tutte le informazioni di cui abbiamo parlato oggi e soprattutto di esaminare tutti i documenti di cui ti ho parlato nel primo articolo, tipo certificazione energetica, conformità urbanisitco catastale etc., prima di firmare una proposta.

Come promesso, ai seguenti link puoi scaricare un fac-simile di proposta per Mac o per Windows, gentilmente redatto per l'occasione, da parte dei miei partner della Grifo immobiliare! #teamgrifo