Più vai avanti nelle trattative e più nitide dovranno essere le condizioni e i patti che manifesterai davanti ad un notaio, infine. In questa lettura ci soffermeremo sul preliminare di compravendita o compromesso, per gli amici. A questo punto della trattativa, dove è comunque richiesta la buona fede, occorre pattuire tutte le condizioni e evidenziare tutte le informazioni note, che prenderanno vita nel rogito notarile. Vediamo meglio di cosa si tratta:

Un contratto preliminare è un accordo stipulato tra due o più parti, sia esse persona fisica o giurdica, in regime di separazione o di comunione, che manifestano un reciproco interesse per un futuro consenso. La differenza sostanziale tra il preliminare e un contratto di vendita diretta è il diverso arco temporale nel quale si producono gli effetti traslativi. Prima o poi si manifesteranno, ma nel caso di un preliminare non possiamo affermare "meglio prima che poi". Diversa, inoltre, è la puntazione ovvero un accordo che fa una fotografia dello stato attuale degli accordi raggiunti, ma non crea nessun vincolo.

In aggiunta all'accordo tra le parti, il contratto necessita di altri elementi essenziali ma anche di elementi accessori, atti a perfezionare il vincolo. Tra quelli essenziali, troviamo:

• oggetto
• causa
• forma scritta

Per non inciampare nella nullità o nell'annullabilità del contratto, occorre che siano presenti tutti. Per oggetto, nel nostro caso, intendiamo un immobile determinato o detrminabile oltre che ad essere lecito e possibile. Esistono tre diversi modi di identificare l'oggetto o l'immobile: descrittivo, catastale o grafico. La prima è in assoluto la soluzione migliore e preferita dalle parti; essa consiste in una descrizione verbale dell'immobile oggetto del contratto che le parti ben conoscono e attraverso la quale possono verificarne la realtà. In aggiunta a questa descrizione, ci viene in aiuto il catasto. Grazie a quest'ultimo possiamo identificare l'immobile in maniera oggettiva, grazie al foglio, alla particella, al sub-alterno etc. contenuti nella visura ma permette anche di individuarlo graficamente rappresentato nella planimetria catastale. 

La causa è la funzione economica sociale per la quale le parti vogliono stipulare il contratto. In altre parole: ti vendo il mio immobile, se mi riconosci il giusto prezzo. Il prezzo viene fissato in comune accordo tra i contraenti e può essere fissato fin da subito o in un momento successivo. In questo caso però occorre che siano pattuiti dei criteri o dei parametri, già nelle fasi iniziali.

La forma scritta è il requisito più importante dato che la legge rende nullo o annuabile, un preliminare di compravendita, qualora quest'ultimo presenti dei vizi o non abbia la forma scritta richiesta per l'atto notarile. Dal 2007 in poi è possibile trascrivere tali documenti, qualora essi abbiano una forma parti ad un atto pubblico o ad una scrittura privata, per permettere alla parte promittente l'acquisto di essere maggiormente tutelata e di poter rendere opponibile a terzi il diritto trascritto. Ovviamente vince chi ha la trascrizione più vecchia. Quando viene effettuata una trascrizione, siamo obbligati al versamente delle tasse all'agenzia delle entrate. Dedicheremo un articolo specifico all'aspetto fiscale che si riscontra nell'acquisto di un immobile, ma in linea generale l'acquirente a metà con il venditore, sostiene 200 euro di imposta di registro e 16 euro di marca da bollo ogni 100 righe o 4 facciate. Nell'acquisto prima casa sulla somma versata viene calcolato solo lo 0,25%, ma come ho detto prima preferisco raccontartene in una catgoria ad hoc, senza mettere troppa carne al fuoco.

Tornando un secondo sui soggetti, è bene precisare che una delle due parti contraenti ha la possibilità della riserva di nomina. Grazie a questo strumento, è possibile traslare gli effetti del preliminare in capo ad un terzo soggetto che viene appunto nominato, a patto che quest'ultimo accetti le responsabilità che ne conseguono, che in caso contrario resterebbero in capo al primo contraente. 

Tuttavia se hai richiesto un mutuo bancario al 100%, il preliminare non fa al caso tuo, visto che solitamente viene lasciata una somma, come caparra o acconto, nei confronti del promittente la vendita, che nel tuo caso non sussisterebbe.

Nel prossimo articolo analizzeremo cosa accade di fronte ad un notaio e vedremo quali sono gli step successivi da adempiere, una volta preso possesso delle chiavi dell'immobile. Non perderti la possibilità di scaricare un fac simile, uso bollo, di un preliminare di compravendita.