Almeno una volta nella vita hai pronunciato o pensato questa frase : oggi compro casa!
L'acquisto dell'abitazione dei sogni può diventare realtà, ma può trasfomarsi anche in un brutto incubo. Sono molteplici i fattori da tenere in considerazione prima di effettuare il grande passo! Tanti sono i documenti da analizzare e le modalità con cui operare. In questa piccola guida cercherò di illustrarti, nella maniera più comprensibile possibile, l'itinerario migliore da percorrere per vivere un'esperienza positiva, come positivo è il suono che produce il titolo di questo articolo. In questo primo stage analizzeremo la fase preliminare di ricerca e l'impostazione di una trattativa.
Nel mondo esitono diverse tipologie di immobili, in diverse città, in diversi quartieri, con peculiarità diverse e soprattutto a prezzi diversi. Attualmente, il periodo che sta vivendo il nostro settore italiano non è dei migliori, come è noto a tutti. I libri di storia confermeranno. Nelle principali città italiane i prezzi sono drasticamente diminuiti, e nella maggioranza tendono a leggeri ma continui ribassi, è aumentata l'offerta di immobili e il mercato delle aste, purtroppo, è colmo di attori.
Detto questo, è comprensibile che un'ampia gamma di immobili tra cui scegliere può incusiorire, ma il tuo dio guiderà la tua scelta.
Come prima cosa in assoluto, ti consiglio di dare uno sguardo alle offerte di mutui online per simulare una rata mensile. Con questo non voglio pregiudicare il fatto che tu abbia per forza bisogno di un mutuo, perchè ad oggi anche chi dispone di liquidità tale da permettersi un acquisto ha convenienza a stipulare un contratto di mutuo, viste le condizioni favorevoli applicate oggi dalle banche. Se rivesti un ruolo da conduttore di un immobile in affitto, conosci già il peso di tale rata e quanto essa possa gravare sulla tua personale situazione economica. Qui di seguito trovi un paio di siti che sicuramente già conoscerai:
Se cerchi "preventivo mutuo" su Google ne escono tanti quanti i peccati. Tendenzialmente le banche finanziano fino all'80% del valore del bene, ma alcune si prestano ad andare anche oltre fino al 100%, con tassi fissi o variabili. Come per gli immobili, anche quello dei mutui è un mercato che offre tanta offerta. Il famoso mutuo ristrutturazione è una forma che dalle mie parti assume un ruolo rilevante, ad esempio.
Le visite. Grazie ad Internet possiamo goderci un'ottima anteprima degli immobili (foto, video, 360° ..) ma l'occhio vuole sempre la sua parte. Durante le visite si può prendere nota dei pregi e dei difetti delle varie proposte disponibili e, qualora ci fosse un interesse, decidere di impostare una trattativa.
Perchè no?
Ma facciamo un passo indietro. Trattandosi di un acquisto importante potrebbe servire un numero di visite maggiore rispetto a quanto pensavi. La ricerca dell'immobile può avvenire tra privati o con l'ausilio di un professionista immobiliare alias mediatore alias agente immobiliare. Quest'ultimo, oltre che a farti risparmiare tempo, conosce il settore come le sue tasche. Una buona percentuale dei nostri immobili è vittima di abusi edilizi, mala-edilizia, etc. Anche questo è scritto nei libri, ma non di storia. Un professionista dovrebbe conoscere quali situazioni evitare per garantirti l'acquisto migliore rispettando le tue esugenze e il budget fissato.
A prescindere da come procedi, se in compagnia o in solitaria, il promettente venditore deve fornire per legge le opportune garanzie a tutela della parte promittente acquirente. Vediamole insieme.
Prima tra tutte: l'agibilità o abitabilità dell'immobile. E' un requisito fondamentale perchè permette di attribuire al bene una funzione economico-sociale, che in caso contrario renderebbe l'immobile non commerciale. Esistono benefici fiscali, che possono comportare una totale esezione dalle tasse patrimoniali, qualora il bene sia inagibile o meglio collabente, ma questo è un altro discorso.
Oltre alla certificazione di agibilità o abitabilità, il venditore deve anche possedere la certificazione energetica del bene e non meno importante, la regolarità urbanistica ovvero una dichiarazione da parte di un tecnico-professionista, il quale verifica l'inesistenza di abusi edilizi che comporterebbero una nullità dell'atto, qualora non si proceda ad una tempestiva sanatoria. Il notaio esige tale documentazione, ma non è obbligato ad effettuare verifiche personali. Si limiterà ad illustrare le conseguenze derivanti dalla responsabilità delle dichiarazioni presentate dai professionisti. Vedremo in seguito, quando parleremo del rogito finale, che alcuni notai richiedono una dichiarazione da parte dell'aministratore di condominio a conferma dell'insestienza di pendenze, delibere o altro a livello condominiale.
Nella fase delle trattative, la questione inizia a farsi un po' più delicata. Le controparti iniziano a manifestarsi e l'interesse prende sempre più forma. Si raccomanda la buona fede delle parti (art. 1337 c.c). Il proponente e la controparte vengono travolti dalla famosa responsabilità precontrattuale, ovvero rischiano di inciampare in un risarcimento dovuto al cosidetto interesse contrattuale negativo, il quale abbraccia sia il danno emergente (spese sostenute) che il lucro cessante (il mancato guadagno) ma solo nei limiti delle trattative. Non abbiamo ancora alcuna responsabilità contrattuale ma un comportamento scorretto può non essere gradito.
Come dicevo prima, potrebbero volerci giorni, mesi o anni. Prenditi tutto il tempo che ti serve per la ricerca e quando ti senti pronto puoi impostare una trattativa. Permettimi di darti un altro consiglio: una volta individuato l'immobile giusto, non eccedere nelle visite prima di effettuare una proposta! 2 è il numero di visite consigliato, per un tempo necessario di 20 minuti, minuto più minuto meno. Potrebbe tornarti utile successivamente. Dedica più tempo all'analisi della relativa documentazione, sottoponendola anche ad un notaio ai fini di ottenere un preventivo di notula.
Una volta che ti sei convinto, occorre fissare le condizioni pattuite e farle accettare dalla controparte. Inizia a buttarle giù, nero su bianco e poi la prossima volta le inseriremo insieme nel fac simile di proposta irrevocabile, scaricabile direttamente dal sito. Può sempre farti comodo!
Alla prossima! #staytuned
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