Quando si parla di affitti, il primo obbligo che ti viene in mente è quello di pagare il canone, qualora tu fossi un conduttore, o quello di consegnare la cosa locata e mantenerla tale per tutta la durata, qualora tu fossi nelle vesti di un locatore.

Questa è la base, ma negli articoli 1575 e 1576 ne sono contenuti di altri che vale la pena conoscere per una locazione senza problemi o fraintendimenti. Il codice civile raggruppa questi obblighi tra tipici e atipici, principali e secondarie, essenziali e non essenziali.

L'articolo 1575 ad esempio individua quelle che possiamo chiamare obbligazioni principali, tra cui prende il primo posto la consegna della cosa per tutta la durata del contratto, intesa come contenuto principale del contratto senza la quale non viene meno la validità del contratto, ma solleva solo dubbi sulla responsabilità del locatore. Oltre a consegnarla, deve mantenerla in modo tale da garantirne il godimento totale da parte del conduttore, il quale è l'unico che può stabilire se la cosa nello stato in cui si presenta è adatta all'uso convenuto.

Ma da cosa viene valutato il buono stato conservativo?

• Pulizia pareti
• Stato impianti
• Stato pavimenti
• Funzionalità delle porte
• Assenza di muffe o umidità
• Funzionalità delle finestra
• Pulizia generale

Con la consegna della cosa in buono stato conservativo, il locatore non è libero di non preoccuparsi della piccola manutenzione, ovvero di quelli interventi atti a garantire il mantenimento dell'attuale stato nel tempo e atti a ripristinare eventuali danni che derivano dall'usura dell'immobile da parte dell'inquilino. Tali riparazioni devono essere segnalate tempestivamente al locatore, e possono rilevarsi urgenti quando sono indifferibili, incombenti e pressanti tali da comportare danni maggiori qualora non venissero recuperati nel breve termine. Qualora servissero più di 20 giorni per eseguirle, il conduttore avrebbe diritto alla riduzione del canone visto il pregiudizio, pur se minino, nel godimento della cosa.

Il codice civile afferma inoltre che tale obbligo non autorizza il locatore a modificare o trasformare la cosa locata, per renderla idonea ad un'attività diversa da quella pattuita al momento della sottoscrizione. In questi casi tornano utili i due fac simili di cui abbiamo parlato in precedenza, ovvero l'allegato D e le tabelle vita.

Per concludere, il locatore deve garantire questo godimento e difenderlo da pregiudizi di terze persone compreso lui stesso, onde evitare azioni da parte del conduttore atte a far cessare questi pregiudizi o in altri casi, a rientrare in possesso del bene di cui è stato bruscamente spossessato.

Tra gli obblighi del conduttore, in primis, troviamo l'uso della cosa locata applicando la normale diligenza del buon padre di famiglia. Egli è tenuto a conservarla e a prestare gli opportuni accorgimenti per impedirne il danneggiamento, il tutto servendosi della cosa secondo l'uso pattuito. Il concetto di buona diligenza lo ritroviamo spesso all'interno del nostro codice civile, con il fine ultimo di individuare dei comportamenti normali che non sfocino in un abuso nel godimento del bene, comportando eventuali danni materiali che non hanno neanche bisogno di verificarsi per definire l'abuso sul bene. Vediamo quindi com il godimento della cosa ha dei limiti che devono essere rispettati da parte del conduttore per evitare qualsiasi tipo di squilibrio economico giuridico del contratto sottoscritto.

Ricordati che tra locatore e conduttore esiste un rapporto collaborativo, secondo il quale il primo deve essere sempre aggiornato su eventi o altre situazioni che meritano un suo intervento, dato che in caso contrario il conduttore potrebbe essere responsabile per non aver notificato in tempo il proprietario.

L'uso pattuito e covenuto al momento della stipulazione è un principio ineluttabile che vieta al conduttore qualsiasi tipo di innovazione o trasformazione che possa modificare la destinazione d'uso originale della cosa locata. Sono vietate quindi ogni mossa che possano alterare la struttura del bene che deve essere riconsegnata nello stesso stato in cui è stata ricevuta ad inizio locazione, come affermato negli articoli precedenti. E' ovvio che non verrà riconsegnata nell'esatto modo in cui il conduttore l'ha ricevuta, perchè interviene il normale deperimento d'uso a patto che rientri nella tolleranza del locatore.

In linea di massima obblighi e doveri puoi trovarli all'interno dei vari fac simili contrattuali che ti ho allegato in precedenza, o in estermis puoi ricorrere agli articoli del codice civile o alle due leggi di riferimento.