Le locazioni hanno una scadenza temporale, che varia a seconda della tipologia contrattuale, che non dura all'infinito ma viene ben determinata al momento della stipula. Tuttavia, come abbiamo visto in precedenza, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto, prima che quest'ultimo raggiunga la sua naturale scadenza. Ma alla prima scadenza, che comportamento deve essere tenuto?

Raggiunta la prima scadenza possiamo inciampare nella famosa disdetta o nel rinnovo del contratto, protaendolo in un arco temporale più lungo rispetto a quello pattuito. Le scadenze naturali del contratto sono 2, una prima e una successiva; Le parti come abbiamo visto precedentemente possono optare tra 3 scelte:

• Tacito rinnovo
• Rinnovo a nuove condizioni
• Nessun rinnovo

La differenza sostanziale tra queste tre diverse casistiche, va ricercata nella totale assenza di comunicazione nel caso di tacito rinnovo. Quest'ultima è la situazione tipica nella quale nè il conduttore nè il locatore hanno interesse a stroncare il contratto, il quale si rinnova per un arco temporale di pari durata rispetto al precedente. Negli altri due casi, nuove condinizioni o rinuncia al rinnovo, la comunicazione, intesa come invio pratico della raccomandata alla controparte, è necessaria e deve essere obbligatoriamente presente nei tempi di preavviso pattuiti in fase di stipula.

La disdetta, presentata dal locatore, può essere attivata per particolari casistiche individuate nella legge di riferimento ed in particolare:

• Destinare l'immobile ad abitazione principale per sè e per la famiglia
• Per opere di ristrutturazione
• Per opere di demolizione
• Per la vendita dell'alloggio, sulla quale spetta comunque la prelazione dell'inquilino salvo patto contrario
• Per non utilizzo da parte dell'inquilino
• Per la semplice inadempienza
• Il conduttore dispone di un altro immobile nel Comune ove è sito quello locato

Ognungo di esse può essere un motivo valido ai fini di permettere al locatore di rientrare in possesso dell'immobile, con particolari vincoli relativi alla mantenimento della promessa fatta; in altre parole, se il locatore riprende possesso dell'immobile alla prima scadenza deve necessariamente adibirlo all'uso per il quale ha riacquistato la suddetta disponibilità, altrimenti il conduttora avrebbe diritto al ripristino del contratto disdetto o in alternativa ottenere un risarcimento pari a 36 mensilità, entro 12 mesi da qundo il contratto è stato risolto. In termini legislativi si parla di un'intenzione del locatore basata su una trasparente e apprezzabile volontà, misurabile sia a livello tecnico che giuridico.

I casi di rinnovo, sia esso alle medesime condizioni o a nuove condizioni, avvengono quando la suddette disdetta non sussite e il locatore non ha interesse a riottenere l'immobile, cosi come il conduttore non ha espresso la sua volontà di recesso. Questo comporta il sollevarsi di un dubbio amletico: rinnoviamo tacitamente o a nuove condizioni? Alla base di tutto c'è la solita comunicazione tramite raccomandata, che deve pervenire all'altra parte almeno 6 mesi prima, con un margine di 60 giorni entro i quali deve essere data risposta. Qualora non pervenisse alcun tipo di risposta dall'altra parte, sia per la rinuncia al rinnovo che per le nuove condizioni, il contratto si risolve automaticamente alla data di scadenza naturale.

Ti allego due fac simili utili per esprimere queste nuove condizioni: Proposta di rinnovo con nuove condizioni - Accettazione della proposta di rinnovo con nuove condizioni - Rifiuto a rinnovare. Il modulo per la disdetta o il recesso, lo puoi tranquillamente trovare nell'articolo precedente con un semplice click