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I contratti ad uso diverso dall'abitativo
La locazione 18/03/2020 - 11:37

Il settore immobiliare non è composto solo di appartamenti, ville o attici. Esso ospita anche capannoni, uffici, fondi commerciali o artigianali. Vediamo come vengono disciplinati dal punto di vista della locazione.

La legge di riferimento è sempre la 392/78, con particolare attenzione alle modifiche apportate dal decreto legislativo n.79 del 2011. Oggetto di disciplina di tali leggei, sono gli immobili a destinazione diversa da quella abitativa, ovverro definiti immobili strumentali, idonei per ospitare un'attività industriale, commerciale o artigianale, in maniera abituale e professionale, non occasionale.

La durata di tali contratti può variare a seconda delle caratteristiche dell'attività in oggetto:

  • può durare 6 anni per gli immobili che ospita attività direzionali,commerciali, industriali, turistiche o artigianali
  • può durare 9 anni per gli immobili destinati ad attività alberghiere, teatrali o simili.

Una durata minore, come negli altri contratti, può essere pattuita solo in presenza di attività che hanno carattere temporaneo o stagionale, altrimenti la durata minima è di 6 o 9 anni, Nel caso in cui l'attività ha un carattere stagionale, il locatore ha l'obbligo di concedere al locatario la precedenza, sulla locazione, per i successivi 6 o 9 anni, a seconda della natura dell'attività. L'esempio più classico è quello delle attività balneari.

 

Il rinnovo avviene nella stessa identica modalità vista per i contratti ad uso abitativo ovvero, secondo il principio del silenzio assenso, la durata viene estesa per un arco temporale di eguale durata: 6+6 o 9+9. Tuttavia è possibile, sia in capo al conduttore che al locatore, recedere dal contratto. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, dando il giusto preavviso, qualora sussitono gravi motivi o anche senza comprovare un valido motivo, se previsto dal contratto. Per il locatore il discorso è più complicato, dato che quest'ultimo è obbligato ad attendere la prima scadenza per poter dare disdetta, e tale disdetta deve arrivare con 12 mesi di preavviso, se il contratto ha una durata di 6 anni rinnovabili, o con 18 mesi di preavviso se il contratto ha una durata di 9 anni rinnovabili. Le motivazioni che spingono il locatore ha dare disdetta sono le stesse per i contratti ad uso abitativo, con la differenza che tali motivazioni devono essere realizzate entro il termine massimo di sei mesi dalla consegna dell'immobile, altrimenti il conduttore può chiedere il ripristino del contratto e un risarcimento per le "spese vive" e per l'avviamento.

L'indennità di avviamento è un'ottima garanzia per il conduttore, il quale può godere di un rimborso pari a 18 mensilità o 21 mensilità, dell'ultimo canone corrisposto, se il contratto aveva rispettivamente una durata di 6 anni o di 9 anni. Inoltre è prevista un'ulteriore indennità, se la successiva attività ha caratteri concorrenziali con la precedente e se viene avviata entro un anno dalla consegna dell'immobile.

 

Diversamente dai contratti abitativi il conduttore ha il diritto di prelazione quindi, se il locatore intendesse vendere l'immobile in oggetto, occorre una notifica nei confronti del conduttore che ha tempo 60 giorni dalal notifica per decidere se esercitare o meno tale diritto. Un'altra sfumatura si riscontra nel caso della sublocazione, infatti è prevista la possibilità di sub-affittare l'immobile in capo ad un altro soggetto, con una semplice notifica al locatore. Quest'ultimo non potrebbe opporsi se non nei casi in cui sussistono gravi motivi. Tale opposizione può avvenire entro 30 giorni dalla notifica della sublocazione. 

La sublocazione o la cessione  di tale tipologia di contratti può avvenire liberamente, mediante una semplice notifica al locatore, ma legando l'immobile all'attività esercitata, la quale viene sublocata o ceduta insieme al contratto.

Alla prossima!

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