Il mercato delle locazioni è più dinamico rispetto a quello delle compravendite, ma una notevole semplificazione della prassi non significa che la disciplina non sia complicata rispetto ad un acquisto. Le fasi sono le stesse e partono dalla semplice trattativa, fino alla stipulazione di un contratto che dovrà essere obbligatoriamente registrato, salvo casi eccezionali, all'agenzia delle entrate.

Nelle suddette fasi è sempre bene avere un'occhio in più, nello stabilire le condizioni piuttosto che nella verifica dell'assenza di clausole vessatorie, o in generale le accortezze che vanno mantenute quando si stipula un qualsiasi contratto.

In questo articolo ho raggruppato 10 passaggi che, se viene adottata una maggiore attenzione e una buona fede tra le parti, ti garantiscono di avviare una locazione in tutta tranquillità.

1. Il contratto di locazione deve avere sempre una forma scritta. Il ministero mette a dispisozione una serie di fac simili, leciti, utili ai fini della praticità ma occhio alla clausole dato che alcune possono risultare superflue. Ogni prestampato rappresenta una tipologia di contratto diversa, a seconda del fine ultimo che vuoi ottenere e a seconda dell'arco temporale che vuoi coprire. 
   • La forma scritta è obbligatoria per garantire una trasparenza contrattuale che tutela il conduttore da ogni comportamento scorretto che può tenere il locatore. Essa deve essere rispettata anche nel caso di rinnovo contrattuale, visto che qualsiasi modifica al contratto deve essere approvata da entrambe le parti e redatta anch'essa in forma scritta
   • La necessità di tale obbligo nasce anche per eliminare le famose locazioni di fatto basate solo su un accordo verbale, ma allo stesso tempo per combattere le locazioni sommerse o in nero.
2. Pattuire l'ammontare del canone annuale e delle rate mensili anticipate ed inserirlo all'interno del contratto.
   • La cadenza può essere mensile, come solitamente avviene, trimestrale o anche annuale a seconda di cosa concordano le parti. E' possibile prevedere canoni graduali diversi nelle successive annualità.
   • Il pagamento del canone può avvenire con ogni mezzo, dal bonifico all'assegno circolare o bancario anche se il realtà il codice lo evidenzia come un debito pecuniario e come tale afferma che deve essere pagato presso il domicilio del creditore o presso la banca in cui ha un rapporto di conto corrente, basta tenerle traccia. Qualora il pagamento avvenisse in contanti, dal 2016, non può essere superata la soglia dei 3.000 Euro. Come ultima spiaggia, se sussiste un intermediario incaricato, possono essere utilizzati anche bancomat e carte di credito.
   • Il pagamento del canone non può essere sospeso e non può essere oggetto di ritardi da parte del conduttore, il quale rischia di sfociare nell'ipotesi di inadempimento e automatica risoluzione contrattuale. Tuttavia se la sospensione, totale o parziale, è conseguenza di un'inutilizzabilità del bene oggetto dal contratto, allora si evita la disciplina relativa all'inadempimento.
   • La tolleranza del locatore può rendere inutilizzabile la clausola risolutiva di cui sopra, a patto che egli non manifesti la sua volontà e intimi il conduttore al pagamento delle sue obbligazioni secondo quanto pattuito nel contratto. Se aspetta 5 anni a richiedere quanto dovuto, cade nella prescrizione e nulla più può ottenere.
   • Dal 2016 qualsiasi maggiorazione occulta sottoscritta ad esempio una una scrittura privata a latere, che prevede condizioni diverse rispetto a quelle contenute nel contratto registrato, è da considerarsi reato e viene sanzionata.
   • Se non si opta per la cedolare secca, tale canone può essere oggetto di aggiornamento ai fini ISTAT nella misura del 75% dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai, e viene effettuata su base annuale.

3. Una volta definito il contenuto del contratto che abbiamo studiato nel primo articolo sulle locazioni, possiamo procedere alla sua sottoscrizione e al rilascio del mazzo di chiavi dietro il pagamento delle mensilità pattuite a titolo di deposito cauzionale, utile per la copertura di danni o inadempienze da parte del conduttore. In questi casi è sempre opportuno redigere anche un verbale di consegna, che riassume eventuali difetti presenti nell'immobile e dovuti alle precedenti usure, oltre al numero di chiavi effettivamente consegnate all'inquilino e solitamente viene rilasciato in allegato assieme ad un foto inventario.

   • Potrebbe essere vantaggioso valutare la stipula di un contratto di assicurazione a copertura di eventuali danni che rientrano nella conduzione di un immobile, ad esempio danni da incendio o da allagmento fino a quelli verso terze persone, specie se l'immobile fa parte di un condominio.

4. Provvedere alla tempestiva registrazione del contratto. La legge garantisce un tempo massimo di 30 giorni entro i quali deve essere effettuata tale registrazione, sia essa telematica o recandosi fisicamente agli uffici delle entrate. La registrazione può avvenire anche tardivamente rispetto alla scadenza legislativa, sostenendo delle penali ma mantenendo in piedi il contratto e i suoi effetti.

5. Durante la locazione è possibile effettuare sopralluoghi nell’immobile locato, dandone preavviso e motivandoli, sia da parte del locatore che di un suo incaricato o ancora direttamente dall'amministratore.

6. Effettuare le manutenzioni ordinarie o straordinarie necessarie per mantenere il godimento della cosa come pattuito, seguendo le linee guida dell'allegato D emanato dal ministero.

7. Al termine della locazione eseguire un sopralluogo nell’immobile e redigere un verbale di riconsegna per descrivere lo stato dell'immobile e degli eventuali mobili in esso contenuti

8. Segnalare subito all’ex conduttore eventuali danni riscontrati nell’immobile e procedere a trattenere una parte del deposito per far fronte a tali spese, o in alternativa riconsegnare l'intero deposito versato qualora sia tutto ok.

Qui di seguito trovi qualche fac-simile che potrebbe tornarti utile: Verbale di consegna - Verbale di riconsegna - Allegato D - Modello RLI per la registrazione - Richiesta pagamento canone