I diritti reali possono essere accesi su cose proprie, ma anche su cose altrui; in quest'ultimo caso possiamo parlare dei diritti reali di godimento o dei diritti reali di garanzia, che tuttavia metteremo un attimo da parte concentrandosi solo sui primi.

Nel precedente articolo ci siamo limitati ad elencarli, quindi adesso è necessario studiarne le caratteristiche ai fini di individuare analogie e differenze l'uno dall'altro. Il primo diritto reale di godimento è il diritto di superficie. L'articolo del nostro codice civile che si dedica a disciplinare questo aspetto della proprietà, è il numero 952 e seguenti con i quali viene sancita la possibilità di vantare diritti su una costruzione presente sopra, o al di sotto, di un fondo di proprietà di un terzo soggetto. E' chiaro che il legislatore vuole aprire due strade:

• La prima prevede il diritto di un terzo soggetto di costruire, e mantenere, una costruzione su di un fondo altrui.
• La seconda riguarda la possibilità, in capo al proprietario, di alienare separatamente le due realtà senza pregiudicare il diritto di superficie.

Nella sostanza tale diritto ha il fine ultimo di tutelare il costruttore, a differenza dell'accessione, mantenendo separate le due proprietà.

Ma tutto questo per quanto tempo? 

Il diritto di superficie può nascere sia per contratto che per testamento e può avere una durata determinata o perpetua. Nel primo caso bisogna stare attenti alle conseguenze che si creano una volta raggiunta la scadenza. La legge afferma che una volta cessato tale diritto, per motivi di naturale scadenza, per via di una prescrizione ventennale o infine per consolidazione, il proprietario del fondo diventa automaticamente proprietario della costruzione realizzata sopra o sotto la sua proprietà; questo accade perchè eliminato il diritto di superficie, torna in gioco la famosa accessione come acquisto della proprietà in modo originario. 

Eventuali diritti a favore di terzi, a patto che siano stati accesi dal superficiario, vengono meno alla stessa maniera, mentre quelli accesi dal proprietario si estendono a tutta la nuova proprietà.

Passiamo ora all'articolo 957 del codice e all'enfiteusi. Questo diritto permette di godere degli stessi vantaggi di un normale proprietario, a patto che l'interessato mantenga e migliori il fondo o l'immobile, pagando un canone o fornendo una prestazione al proprietario originario. 

Quando si parla di enfiteusi viene automatico parlare di affrancazione, o in altre parole della possibilità in capo all'enfiteuta di assumere le vesti del proprietario pagando 15 volte il valore della prestazione pattuita, a patto che il proprietario sia d'accordo altrimenti occorre una sentenza del giudice.

Abbiamo visto che l'enfiteuta può godere degli stessi diritti del proprietario a patto che rispetti determinati obblighi, ma qualora non adempiesse ai suoi compiti? In questo caso viene in aiuto la devoluzione che permette al proprietario di riprendere possesso del bene, tramite sentenza, se l'enfiteuta non rispetta i patti.

Ultimo, ma non meno importante, è il processo di ricognizione che permette di evitare l'usucapione accertando l'arco temporale relativo all'esistenza del diritto.

Come si estingue?

• per scadenza del termine
• per perimento totale del bene in oggetto
• per devoluzione o affrancazione
• per prescrizione ventannale

Terzo diritto reale di godimento è l'usufrutto, disciplinato dall'articolo 981 e seguenti del codice civile. Tale elemento permette di godere e disporre di una cosa altrui, traendone i relativi frutti, ma con l'obbligo di non mutare o modificare il bene in oggetto. 

Il diritto può essere acceso su qualsiasi tipo di bene, sia esso mobile che immobile, a patto che si tratti di una cosa infungibile e inconsumabile. Questa non è tuttavia una verità assoluta, visto che la disciplina regola il famoso quasi usufrutto che prevede l'estensione del diritto anche a cose fungibili e consumabili, tipo il denaro, obbligando il soggetto a restituirne altre dello stesso genere, qualità e valore. 

La differenza sostanziale rispetto ai suoi cugini è il carattere di temporaneità che riveste tale diritto. Infatti l'usufrutto non potrà mai eccedere la vita dell'usufrutturario persona fisica o non durare più di 30 anni se persona giuridica.

Come viene acquisito?

• Per legge, come accade per i genitori che acquistano l'usfrutto sui beni dei figli grazie alla potestà su di essi fino alla maggiore età.
• Per contratto
• Per testamento
• Per usucapione

L'usufruttuario, come l'enfiteuta, deve rispettare determinati obblighi ma allo stesso tempo gode di alcuni diritti:

• Diritti dell'usufruttuario
  • prendere possesso del bene
  • godere dei suoi frutti
  • essere indennizzato per eventuali miglioramenti o trascinarli via con sè
  • cedere tale usufrutto
  • locare il bene
  • accendere su di esso diritti reali di garanzia
• Obblighi dell'usufruttuario
  • Restituire la cosa
  • non modificare il bene
  • non mutarne la destinazione d'uso
  • Adottare la buona diligenza del padre di famiglia
  • Sostenere le spese relative all'ordinario, mentre oneri straordinari rimangono in capo al nudo proprietario
  • Pagare imposte e contributi

Il nudo proprietario può vendere la sua proprietà, senza intaccare il diritto dell'usufruttuario.

Come si estingue l'usufrutto?

• Morte dell'usufruttuario
• Consolidazione, come accade per il diritto di superficie
• Totale perimento del bene
• Abuso del diritto da parte dell'usufruttuario
• Rinuncia da parte dell'usufruttuario
• Annulamento o risoluzione del contratto
• Per alienazione
• Per scadenza naturale

Proseguendo tra i diritti reali di godimento troviamo il diritto d'uso e il diritto di abitazione. Simili tra di loro e molto vicini al diritto di usufrutto, con l'unica differenza che rispetto al precedente essi hanno una natura personale e non possono essere oggetto di alienazione, locazione o altro.

Il diritto d'uso prevede la possibilità, in capo al soggetto, di cogliere i frutti derivanti dal bene in oggetto, limitandosi ai bisogni della sua famiglia; dall'altra parte il diritto di superficie prevede la possibilità di occupare un immobile, o simili, ai fini di ospitare se stesso e i suoi familiari. 

Concludiamo il discorso spendendo due parole sulle servitù prediali. Esse vengono regolare dall'articolo 1027 del codice civile, il quale le individua come un peso imposto su di un fondo servente a favore di un fondo dominante.

Tale peso può avere carattere economico, oppore no, e in alcuni casi viene costituito per godere di vantaggi futuri. Il fattore principale concedente la loro costituzione è l'esistenza della predialità, ovvero la vicinanza tra i due fondi e un'oggettiva stretta utilità per il fondo dominante. Nello specifico i caratteri della servitù sono:

• Presenza di due fondi 
• Presenza di due proprietari diversi
• Indivisibilità
• Ambulatorietà passiva e attiva
• Impossibilità di consistere in un fare

Esistono diverse tipologie di servitù, tra cui:

• Apparenti o non apparenti, a seconda se riguardino opere visibili o non visibili
• Affermative o negative, se è richiesto un comportamento attivo o nel secondo caso passivo
• Temporanee o perpetue, in base alla loro durata
• Volontarie o coattive a seconda se si costituiscono naturalmente o per legge

Esse si estinguono per:

• Confusione;
• Scadenza naturale del termine;
• Abbandono del fondo servente;
• Perimento totale dei due beni o di uno di essi;
• Sentenza;
• Prescrizione ventennale;
• Rinunzia da parte del fondo dominante;

Come per il diritto di proprietà, anche le servitù godono di particolari azioni atte a tutelarne i diritti. Ad esempio:

• Azione di mero accertamento atta a comprovare l'esistenza della servitù;
• Azione confessioria utile per far cessare molestie di terzi soggetti che pregiudicano la servitù;
• Azione di risarcimento danni;
• Azioni possessorie, solo nel caso di servitù positive;

Direi che ti ho stancato abbastanza con tutte queste nozioni, quindi direi di lasciarci qui e ritrovarci in futuro quando parleremo di possesso e usucapione. 

Alla prossima!